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2005年房地產市場形勢分析與2006年展望
發布時間:2006年03月07日作者:劉青 來源:國家信息中心房地產信息處
 

  

  編者按:2005年,中國房地產業迎來了以穩定住房價格、促進房地產市場健康發展為目標的宏觀調控。為使社會各界對中國房地產業的發展現狀及趨勢有一個清晰準確的認識,本刊將刊發國家信息中心主編的房地產年度分析預測報告――《2006中國房地產市場展望》的部分內容,此書對2006及今后幾年的房地產市場形勢進行了全面預測,希望能為房地產行業有關管理機構和房地產企業及相關行業投資者提供參考依據。

  2005年,針對房地產市場投資規模過大,房屋價格上漲過快,需求偏大、供應結構不合理,市場秩序比較混亂等突出問題,國家采取了一系列的宏觀調控措施。通過金融、稅收、調整土地供應、住房供應結構等政策,使房地產業投資規模過大、房屋價格上漲過快的局面得到了遏制,引導房地產市場走上了健康、平穩發展的軌道。

  一、2005年房地產市場運行情況
  1.2005年房屋市場價格走勢

  2005年,在國家宏觀調控措施的影響下房地產市場中的房價和投資漲幅過快的趨勢有所減緩,并呈如下特點:

  (1)商品房及商品住宅價格漲幅明顯趨緩,基本呈逐月回落的態勢。2005年1~10月商品房的平均銷售價格為每平方米3009元,與2004年同期相比增長了9.29%,漲幅比2004年的15.04%回落了5.75個百分點,比年初的18.98%回落了9.98個百分點,基本呈逐月回落的態勢,環比走勢基本平穩。由此可以說明抑制房價過快上漲的宏觀調控目標取得了較好的效果。

  (2)全國絕大部分地區房屋價格漲幅下降。2005年1~7月,全國共有17個省市的房價漲幅比2004年有所回落,占全國地區總數的54.84%;14個地區的漲幅有所增加,占全國地區總數的45.16%。漲幅超過2004年10個百分點的地區有6個,按從高到低的順序依次是:湖北、新疆、江西、寧夏、遼寧、青海.

  2.房地產開發投資
  (1)房地產開發投資出現“雙下滑”。房地產開發投資逐月持續下滑,房地產開發投資占固定資產投資的比重持續下滑。2005年1~10月累計完成房地產開發投資11769.35億元,同比增長21.6%,比年初的27%回落了5.4個百分點,其占固定資產投資的比重由年初的28.4%下降到21.1%。預計2005年房地產開發投資占固定資產投資的比重將下降到18%左右,出現自1999年以來的首次下降。

  (2)分用途看,辦公樓下降的幅度最大,經濟適用房連續兩年出現負增長。2005年1~10月,商品住宅累計完成開發投資7778.82億元,同比增長21.6%,比2004年的30.0%下降了8.4個百分點;其中,辦公樓完成開發投資562.6億元,同比增長18.1%,比2004年的28.3%下降了10.2個百分點;經濟適用房累計完成開發投資426.2億元,在2004年同比負增長2.51%的情況下,再次負增長11.1%。從比例上看,經濟適用房在房地產投資中的占比從2001年開始下降,由2000年10.88%下滑到2005年1~10月份的3.62%。

  (3)從資金來源上看,國內貸款的比重有所下降,自籌資金的比重有所上升。2005年1~10月,房地產開發資金來源中國內貸款達到2944.46億元,同比增長15%,比2004年的0.64%有所回升,占總資金的比例為18.4,比2004年同期23.8%有所下降。自籌資金到位5503.63億元,同比增長37.9%,比2004年同期增加了4.1個百分點,所占比重由2004年同期的30.4%提高到34.5%。房地產開發投資過于依賴銀行貸款的局面有所改變。

  3.房屋土地開發銷售
  (1)土地開發面積連續兩年負增長,土地購置面積增幅連年下降。2005年1~10月累計完成土地開發面積為13271.36萬平方米,比2004年同期下降了1.3%,這是繼2004年土地開發面積同比下降10.94%后再次下降。同期土地購置面積為27532.53萬平方米,同比增漲1.6%。從年度對比的情況看土地開發面積占購置面積的比例逐年下降,自2002年實行經營性土地“招、拍、掛”以來土地購置面積的增幅出現了連年下滑的情況.

  (2)房屋開發建設速度有所放緩。從施工面積情況看,2005年增長速度繼續保持下降趨勢,1~10月累計完成142968.65萬平方米,同比增長18.5%,與2004年年初的44.6%相比有較大幅度的回落。分地區看,東部地區同比增長速度最慢,2005年1~10月同比增長16.3%,中部地區和西部地區增長較快,分別增長21.5%和22.7%。

  從新開工面積情況看,2005年1~10月累計完成50681.06萬平方米,同比增長12.5%。分地區看,東部地區同期增長幅度最小,西部地區最大,1~10月,東部地區新開工面積增幅僅為7.3%,而中部地區為15.9%,西部地區更是高達22.9%。

  從竣工面積情況看,2005年竣工面積增長有所上升。分地區看,東部地區和西部地區增長速度較快,1~10月同期增速分別為22.1%和21.8%,而中部地區竣工面積增長9.6%。

  對比施工面積、竣工面積和新開工面積的增長速度數據,竣工面積的增長速度最高,新開工面積的同比增長速度最低,這表明受政府宏觀調控影響,房地產市場整體建設速度有所放緩。

  (3)需求依然旺盛。2005年1~10月商品房竣工面積累計完成23774萬平方米,增長19.6%,完成銷售面積25304萬平方米,漲幅為22.3%,房屋產銷率(銷售面積/竣工面積)為106.44%,自1999年以來首次出現銷大于產的情況。

  從各地區的情況看,2005年1~10月全國共有22個地區的房屋產銷率超過100%,占總數的80%,其中產銷率超過150%的有6個地區,依次是吉林、遼寧、黑龍江、內蒙古、新疆、山西,作為極端情況,吉林的產銷率為301.6%。產銷率低于85%的有4個地區,依次是重慶78.8%,浙江81.43%,江蘇81.53%,北京84.47%。

  二、2006年的政策取向與市場走勢

  2006年,為實現房地產市場“供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定”的宏觀調控目標,推動房地產市場的發展切實轉入科學發展的軌道,并以建設和諧社會、節約型社會和著力解決關系人民群眾切身利益的問題為出發點,要努力作好以下幾方面的工作。

  1.鞏固宏觀調控成果,促進房地產行業健康發展

  2005年房地產市場宏觀調控已經取得了一定效果,但影響房地產市場持續健康發展的因素并沒有完全消除,2006年要繼續貫徹2005年出臺的各項調控措施,繼續穩定房屋價格和房地產開發投資的過快增長,防止反彈。

  2.調整住房供應結構,解決關系人民群眾切身利益的問題

  2006年要繼續調整住房供應結構調整,解決好關系人民群眾切身利益的大多數城鎮居民的住房問題。住房結構不合理問題在2005年有了初步改善,但還沒充分調整到位。住房供應結構不合理,浪費土地資源,扭曲住房需求,抬高商品住房平均價格,不利于解決普通居民家庭的住房問題。

  要切實加強規劃和土地的引導和調控作用,著力增加中低價位、中小戶型普通商品住房和經濟適用住房供應。嚴格落實國家關于將規劃設計條件、住房銷售價位、套型面積等作為土地出讓前置條件的有關規定,建立起中低價位、中小套型住房供應的保障機制。同時,完善土地出讓合同,明確開竣工時間等有關要求,并嚴格依照土地出讓合同約定,加強對銷售價位、套型面積和開發建設過程的監督。

  3.健全住房保障體系,保障中低收入家庭住房需求

  繼續貫徹落實有關經濟適用住房建設和管理的規定,增加經濟適用住房供應量,使優惠政策真正落實到中低收入住房困難家庭。加快廉租住房制度建設,切實把廉租住房制度建設納入政府的工作目標。同時,要積極研究發展租賃型經濟適用住房的政策,實行經濟適用住房租售并舉。

  4.大力規范房地產市場秩序

  繼續貫徹落實國辦發[2005]26號文件關于整頓規范市場秩序的要求。嚴格房地產開發企業和中介機構的市場準入,加強市場監管,嚴肅查處違法違規開發和銷售行為,重點查處內部認購,發布虛假、違法銷售廣告,囤積房源,哄抬房價以及違反規劃及控制性要求的行為。

  5.大力發展二級市場和租賃市場

  我國住房一、二級市場的發展失衡。目前我國住宅市場的交易是以新建住宅一級市場為主,存量住房的二級市場發展緩慢,租賃住房市場不規范,市場交易量很小。這種狀況直接導致了各收入階層的人無法通過二級市場的順暢交易梯次地向上改善住房條件。因此,在今后一段時期內,我國迫切需要發展住房二三級市場,使住房存量資源發揮效用,減輕一級市場的市場需求壓力。

  6.發展完善房地產金融,鞏固宏觀調控成果

  (1)完善相關法律制度,為建立多元化房地產融資機制做好法律準備。加快修訂《企業債券管理條例》;在《證券投資基金法》之外盡快制定《產業投資基金法》或《投資基金法》;完善房地產信托法規,在政策層面加大對銀行信貸以外的融資渠道的支持力度。

  (2)對消費型和投資、投機型需求區別對待,有保有壓。住房消費是我國居民消費結構升級中最大的熱點,也是拉動國民經濟增長的重要支撐點,因此對消費型購房需求和投資、投機型購房需求要區別對待,對于自住消費型購房需求銀行信貸要繼續給予支持,對于投資和投機需求,應該按照商業抵押貸款操作,執行一般商業貸款利率,同時控制貸款年限,降低貸款成數。

  (3)在防范風險的前提下積極引導外資進入國內房地產市場。根據我國加入WTO后的相關開放國內市場的規定,房地產業也要逐步對外資開放。具體來說,除高檔房地產項目(高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場等)不允許外商獨資外,其他房地產項目沒有限制;在房地產中介服務方面(包括房地產估價、物業管理、房地產中介經紀等)允許外商成立合資、合作企業,并在5年內開始允許外資成立獨資企業。國家在鼓勵外資進入房地產開發領域的同時,必須要密切關注國際“熱錢”進入國內房地產市場的動向,防止其擾亂房地產市場健康發展。

  7.建設節約型社會,推動節地節能建筑

  首先要加大房地產閑置土地的清理力度,盤活和利用存量土地,不僅要征收超過合同約定開發期一定時期土地的閑置費或無償收回使用權,還要探討建立土地閑置超過一定規模和期限的房地產開發企業的退出機制。

  建設節約型社會,改變房屋建設的高能耗現狀應馬上列入到房地產開發管理的議事日程上來,應強制性地執行現有的法規和節能標準,對違規者加以處罰。對于不到位的法規和標準要盡快加以完善,特別是應盡快改革供能方式,集中供熱、分戶計量,為保持經濟的可持續發展創造條件。